Kentsel Dönüşümün temel amacı insanların can ve mal güvenliğini korumak olduğundan yasa kapsamına giren yapıların da belirlenmesinde aynı ölçüt esas alınır. İnsanların içine girebilecekleri, insanların oturma, barınma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet etmelerine özgülenen bina, fabrika, işyeri, sosyal tesis, ibadethaneler, kamu kurum tesisleri, stadyumlar, spor salonları, hastaneler gibi yapılar kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı tespitine konu olabilir. Bunun gibi

Riskli yapı başvurusu için tek bir malikin başvurusu yeterlidir. Ne var ki tespit başvurusundan vazgeçme mümkün değildir. Talep üzerinde ilgili kurumlar gerekli incelemeyi yaparak yapının risk durumunu değerlendirir ve şartlar oluşmuşsa riskli yapı kararı verilir. Riskli bir yapıda yaşamaya devam etmek pek çok yönden sakıncalıdır ancak konunun maddi yönlerinin bulunduğu da gözetilerek en azından salt çoğunluğun bu yöndeki kararlılığı oluşmadan yapılacak başvuru sonrası yıkım

Bir parselde birden fazla yapı bulunabilir. Bu durumda riskli olduğuna dair tespit bulunmayan diğer yapılar değil, sadece riskli yapı hakkında süreç yürür. Bu halde yürütülecek uygulamalarda sadece riskli yapı maliklerinin salt çoğunluğu ile karar alınır. Ancak bunun için alınan kararın risksiz yapıdaki maliklerin haklarını olumsuz etkilenmemesi, riskli yapı hakkındaki yeni projenin parselin bütünlüğünü ve risksiz yapının ekonomik ve kullanım gereklerini olumsuz etkilememesi

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da 2023 yılı Kasım ayında bazı düzenlemeler yapılmıştır. Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak da bilinen bu yasadaki değişiklikler bir takım tartışmaları da beraberinde getirmiştir. Vatandaşları yakından ilgilendiren iki değişiklik karar yeter sayısı ve rezerv alan tanımıdır ; 1 - Karar alma yeter oranı: Daha önceki düzenlemede hisse bazında 2/3 olan karar alma yeter oranını yeni düzenlemede değiştirilerek sal

Riskli yapı tespitine yönelik 2 farklı muhalefet yolu mevcuttur. Bunlardan biri idareye   (Kentsel Dönüşüm Başkanlığına, yetki devri yapılan yerlerde İlçe Belediyesine) itiraz, diğeri ise İdari Yargıda iptal davasıdır. İtiraz ve dava hakkı maliklere veya kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Aynı riskli yapı tespit raporu için farklı maliklerin ayrı ayrı itirazı mümkündür ancak tüm itirazlar tek dosyada incelenecektir. Dolayısıyla itirazın incelenmesi için tek bir malikin itiraz

Kentsel Dönüşüm kapsamında karar alma çoğunluk oranı 2023 yılı itibariyle değişikliğe uğramış ve salt çoğunluk (%50+1) olarak belirlenmiştir. Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Riskli yapılarda bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında u

Kentsel dönüşüm süreci üstün kamu yararı gerekçesi ile mülkiyet hakkından ödünler verilebildiği bir uygulamadır. Bu bağlamda salt çoğunluğa uymayan azınlığın mülkiyet hakkında kanundan doğan bir kısıtlamadan bahsetmek mümkündür. Azınlık hissesi bu bakımdan oldukça önem arz etmektedir. Hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, salt çoğunlukla alınan kara

Yıkım ile kat mülkiyeti sona erer ve arsanın birden fazla maliki varsa arsanın paydaşları arasında önceki duruma göre, yani bağımsız bölümlerin arsa payları oranlarında paylı mülkiyet kurulur. Yıkım öncesi bağımsız bölüm üzerinde bulunan haciz ve sair taşınmaza bağlı haklar o bağımsız bölüm malikinin yıkım sonrası oluşan paylı hissesinde devam eder. Başka bir ifade ile, riskli binanın yıkılması bina veya bağımsız bölümler üzerindeki haczi sonlandırmaz. Bu hak ve şerhler, sat

Kentsel dönüşümde sağlıklı ve güvenli yaşam alanlarının yaratılmasının tek yolu yeniden inşa değildir. Yapı güçlendirme işlemleri ile sağlamlaşacak nitelikte ise bu yol ile kanunun amacına ulaşmak mümkündür. Kentsel dönüşüm mevzuatı kapsamında malikler güçlendirmeyi tercih edebilirler. Ancak bilinmelidir ki gerçek anlamda ve kabul edilebilir bir güçlendirme işlemi sanıldığı kadar maliyetsiz, küçük sıva dokunuşları ile tamamlanabilecek bir uygulama değildir. Riskli bir yapını

Kentsel Dönüşüm uygulamasını başlatan işlem riskli yapı tespit başvurusudur. Riskli olduğu bir kez tespit edilen bir yapıda ikametin devamı söz konusu olmayacaktır. Kanunun amacı doğrultusunda yaşam riski bulunan bir yapıda bir gün dahi geçirmemek gereği açıktır ancak şüphesiz ki bu dönüşümün maliklere bir takım maddi külfetler de yükleyeceği maliklerce dikkatli şekilde değerlendirilmeli, bu süreçten geri dönüşün olmayacağı göz önünde bulundurularak yeterli maddi hazırlık yap

Kentsel dönüşüm kapsamında riskli olduğu tespit olunup gerekli süreçten sonra yıkılan binanın yerine yeni bina yapılması kural olarak maliklerin iradesine bırakılmıştır. Yıkımdan sonra idarece maliklere yapılan tebligattan itibaren 30 gün içinde arsa haline gelen taşınmazda yeni binaya ilişkin maliklerin salt çoğunluğu ile anlaşma sağlanması halinde bu anlaşma uygulanır, salt çoğunluğa katılmayan malikler anlaşma şartlarına uymak zorundadır. Bu uygulamada hakkın açıkça kötüye

Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm sürecindeki pek çok iş ve işlem için başlangıç niteliğinde olduğundan bu yöndeki sürelerin kaçırılmaması yönünden maliklerin ve diğer hak sahiplerinin dikkatli olması gerekir. Mevzuatta yapılan ve sürecin hızlanmasını amaçlayan bazı düzenlemeler neticesinde artık riskli yapı tespitinin klasik evrak yoluyla tebliği şartı bulunmamaktadır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya yetki devri olan yerlerde Belediye, riskli yapı raporunu sicile işlemesi

Kentsel dönüşüm kapsamındaki alanlarda ve parsellerde gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması durumunda yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine istinaden yapılabilir. Müteahhit, kendi payına düşen bağımsız birimlerin satışına izin verilmesi için İdareye müracaat eder. İdare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek inşaatın tamaml

Başkanlık, TOKİ ve İdare tarafından riskli alanlardaki yapılar ve riskli yapılara elektrik su ve doğalgaz hizmetlerinin durdurulması sağlanabilir. Yasayla imkan sağlanan bu yaptırım kentsel dönüşüm sürecini ilerletmek ve riskli bölgelerdeki insanların can güvenliğini sağlamaya yönelik bir yaptırım olarak değerlendirilmektedir. Bu yaptırımın sadece idari makamlara özgü bir yetki olduğu, müteahhit veya malik tarafından abonelik hizmet kesintisi sonucu doğuracak fiili bir müdaha

Toplumda kısaca " KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU " olarak bilinen yasa; 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun 'dur. Yasanın amacı henüz ilk maddesinde belirlenmiştir. Buna göre yaygın algının aksine kanun sadece deprem ve yapı stoğuyla ilgili olmayıp, afet riski altındaki tüm alanlar kanunun kapsamındadır. Kanun sel, toprak kayması gibi afetleri de kapsamaktadır. Kanunun yapı ile ilgili en önemli tespiti, yapının afet alanı içinde bulunma zorunlulu

Kentsel dönüşüm kapsamında harç muafiyeti uygulanmaktadır. Yasa kapsamında yapılacak olan ve Bakanlık, Başkanlık , TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi, İdare ve dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit ile malik ve en az bir yıldır kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullanan gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerinden birinin taraf olduğu; a) Bu Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri, tescili

Kentsel dönüşüm kapsamında oy birliği ile anlaşma sağlanmasından veya hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle, bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış veya yapım işi belirli bir seviyede durdurulmuş ve en az altı aydır projenin bitirilmesini gerektirecek seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmiyor ise, yapılan sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu

Bakanlık veya Başkanlık tarafından, maliklerden talep gelmese dahi riskli yapı tespiti yapılabilir. Bu konu kanunun 3. maddesinde düzenlenmiştir. Kanunun 6/A maddesinde ise resen uygulama düzenlenmiştir. Bu maddedeki uygulama bina değil, alan bazındadır. Bu madde (6/A) kapsamında Başkanlık veya idare tarafından, binanın bulunduğu arsanın tehlikeli durumu veya binadaki hasar ve tahribat bakımından acilen boşaltılması ve yıktırılması gerektiği belirlenen binalar riskli yapı ola

Kentsel Dönüşüm mevzuatını doğrudan şekillendiren yasal kaynaklar;          Anayasanın ; Sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşam hakkı (Md. 56) ve  Sosyal ve ekonomik gelişme, sağlıklı ve düzenli kentleşme hakkını (Md. 23) düzenleyen maddeleri.        6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun        6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği   Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Kentsel Dönüşüm Genelgeleri olarak sayılabilir. Sayılan kayna

Kentsel dönüşümde acele kamulaştırma yolu kanuna işlenmiştir. Buna göre riskli yapı tespiti ve binanın yıkılmasından sonra mal sahiplerinin %50+1 çoğunlukla anlaşamadığı durumlarda bina ile ilgili olarak TOKİ, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya İdare tarafından Acele Kamulaştırma yolu açıktır. Süreç 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 3/2 maddesi gereğince "iskan projelerinin gerçekleştirilmesi" amacıyla yapılır ve ilk taksit tutarı , belirlenen tutarın 1/5'i olarak gerçekleştiri