KENTSEL DÖNÜŞÜM MEVZUATINDAKİ SON DEĞİŞİKLİKLER NELERDİR?

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da 2023 yılı Kasım ayında bazı düzenlemeler yapılmıştır. Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak da bilinen bu yasadaki değişiklikler bir takım tartışmaları da beraberinde getirmiştir. Vatandaşları yakından ilgilendiren iki değişiklik karar yeter sayısı ve rezerv alan tanımıdır ;

1 - Karar alma yeter oranı: Daha önceki düzenlemede hisse bazında 2/3 olan karar alma yeter oranını yeni düzenlemede değiştirilerek salt çoğunluk ( yarıdan fazla) olarak belirlenmiştir.. Örneğin arsa payı tamamı 100 olan bir riskli yapıda daha önce 67 hisse sahibinin kararı gerekirken artık salt çoğunluk hisse sahibi kentsel dönüşüm uygulaması için karar alabilecektir.

2 - Rezerv alan tanım değişikliği: Yasanın önceki haliyle rezerv alan, afet riski altındaki bir yerleşimde dönüşüm uygulanacağı sırada o bölgedeki insanlar için oluşacak yeni yerleşim alanlarını ifade eden bir kavram olup riskli alanla karıştırılmamalıdır. Yasa değişikliğinden önceki dönemde yerleşim yerinde ilan edilen rezerv alan kararları yasada rezerv alanların açıkça yeni yerleşim amacıyla ilan edilebileceği, zaten yerleşim yeri olan bir bölgenin rezerv alan olamayacağı gerekçesiyle mahkemece iptal edilebiliyordu. Yasa değişikliği ile rezerv alan tanımından "yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak" amacı kaldırıldığından artık afet riski altında olup olmadığına bakılmaksızın yerleşim alanları da rezerv alanı olarak belirlenebilecektir.

3- Tek bir malikin talebi ile toplantıya çağrı: 2026 Şubat ayı itibariyle Uygulama Yönetmeliğinde yapılan değişiklik ile riskli yapının bulunduğu parselde yeniden bina yaptırılması dahil her türlü kararın alınmasına yönelik olarak, maliklerden birinin istemi ile tüm malikler toplantıya davet edilir. Toplantı yeri ve zamanı ilgili muhtarlıkta veya bina henüz yıkılmamışsa binanın kapısında onbeş gün süre ile ilan edilir ve ilan süresinin son günü tebligat yapılmış sayılır. Noter vasıtasıyla toplantı çağrısı yapılması da mümkündür. Bu düzenleme ile yakın geçmişte kaldırılan toplantı usulü yeniden mevzuata girmiştir. Toplantıya başlamak için hisselerin salt çoğunluğunun katılımı gerekir. Toplantıda karar alabilmek için de yine hisselerin salt çoğunluğuna ihtiyaç vardır. Anlaşma şartlarını içeren metin muhtarlıkta veya anlaşılan müteahhidin yapının bulunduğu il sınırları dahilinde belirleyeceği bir adreste karara katılmayan maliklerin incelemesine sunulur. Karara katılmayanlara yapılan bildirimde, çoğunluk kararına uyulmaması halinde karara katılmayanların paylarının satılacağı hususu da bildirilir. Yeni bina için yapılacak yapı ruhsat başvurusu için yukarıda izah edilen bilgilendirme ve karara katılmayanların paylarının satışı için idareye başvurunun yapılması şarttır. . Şubat 2026