Her yapı Kentsel Dönüşüme tabi midir?

Kentsel Dönüşümün temel amacı insanların can ve mal güvenliğini korumak olduğundan yasa kapsamına giren yapıların da belirlenmesinde aynı ölçüt esas alınır.

İnsanların içine girebilecekleri, insanların oturma, barınma, çalışma, eğlenme, dinlenme veya ibadet etmelerine özgülenen bina, fabrika, işyeri, sosyal tesis, ibadethaneler, kamu kurum tesisleri, stadyumlar, spor salonları, hastaneler gibi yapılar kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı tespitine konu olabilir. Bunun gibi hayvan ve eşyaların korunması için kullanılan kümes, ahır, ağıl, depo gibi yapıların da kentsel dönüşüm kapsamında bulundukları açıktır.

İnşaat halindeki yapılar ve metruk (terkedilmiş) yapılar ise kanunun amacı dışında kaldığından riskli yapı tespitine konu olamazlar.

Yasadaki riskli yapı tanımında ; ekonomik ömrünü tamamlamış olma ya da  yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilme kıstasları getirilmiştir. Bu haliyle bu tanıma uyan her yapı Kentsel Dönüşüm kapsamına girebilecektir. Ancak yasanın ilgili pek çok maddesinde tapu siciline atıflar yapılmakta olup tapusuz yapıların uygulamadaki yeri belirsiz kalmaktadır. Yasada malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi dışında taşınmazı kullananlarla da işlem yapılabileceği ve özellikle bu kişilere enkaz bedeli ödeneceği düzenlemesinden yasanın gecekondu olarak tabir edilen yapıları da enkaz bedeli yönünden kapsadığı değerlendirilebilecektir. Yasal mevzuat gecekondu sahiplerine enkaz bedeli dışında bağımsız bölüm verilmesine uygun değilse de uygulamayı yapan kurum ( ağırlıklı olarak geniş alanlı ve değerli uygulamalarda) gecekondu sahibine bağımsız bölüm verilmesi konusunda tek taraflı takdir hakkını kullanabilecektir. Elbette ki gecekondunun harabe olmaması, oturulabilir nitelikte bulunması şarttır. Ne var ki böyle yapıların ekonomik değerlerinin çoğu kez enkaz değerlerinden çok daha yüksek olması karşısında menfaat çatışmalarının ortaya çıkacağı açıktır. Bunun gibi, tapulu olduğu halde, yani gecekondu sayılmaksızın imar mevzuatına aykırı olan yapıların dönüşüm sürecinde karşılaşabilecekleri değer tespiti gibi aşamalarda uygulamanın nasıl işleyeceği konusunda da tereddütlerin oluşması kaçınılmazdır. Uygulamada tapusuz veya imara aykırı yapılar Kentsel Dönüşüme dahil edilmekte ve fakat sıklıkla bu yerlerin değerleri konusunda hak sahiplerinin menfaatleri ortak bir iradeyi ve karar almayı zorlaştırdığından Kentsel Dönüşüm mevzuatının tanıdığı kamulaştırma ve benzeri baskın yetkiler kullanılarak dönüşüme gidilmektedir. Ocak 2026