Kentsel dönüşümde yıkım yerine güçlendirme mümkün müdür?

Kentsel dönüşümde sağlıklı ve güvenli yaşam alanlarının yaratılmasının tek yolu yeniden inşa değildir. Yapı güçlendirme işlemleri ile sağlamlaşacak nitelikte ise bu yol ile kanunun amacına ulaşmak mümkündür.

Kentsel dönüşüm mevzuatı kapsamında malikler güçlendirmeyi tercih edebilirler. Ancak bilinmelidir ki gerçek anlamda ve kabul edilebilir bir güçlendirme işlemi sanıldığı kadar maliyetsiz, küçük sıva dokunuşları ile tamamlanabilecek bir uygulama değildir. Riskli bir yapının güçlendirme yoluyla kurtarılması masraflarının, yeniden inşa maliyetinin yanında çok da küçük bir oran olamayacağı bilinmelidir. Gerekli masraflardan kaçınan bir güçlendirme projesi ise idarece kabul görmeyecektir.

Yapı hakkında riskli yapı kararı alınması ve maliklere 90 günlük yıkım süresi verilmesi durumunda malikler bu süre içinde yapının güçlendirme ile riskli yapı olmaktan çıkacağını tespit ettirmek , bu yöndeki teknik projeyi hazırlatarak ilgili idareye sunmak ve güçlendirme ruhsatı almakla yükümlüdür. Güçlendirme fiilen uygulandıktan sonra gerekli tespitleri yapan idare, tapudaki riskli yapı şerhini kaldıracaktır.

Kentsel Dönüşümün amacı yeni bir bina yapmak değil, deprem riskine karşı bireyleri korumaktır. Bu nedenle yıkım ve sonrasında yeni bir sağlam bina yapmaksızın mevcut binanın güçlendirilmesi mümkünse bu yola başvurulabilir. Ne var ki böyle bir karar Uygulama Yönetmeliği Md. 8/7 gereğince Kat Mülkiyeti Kanunundaki 4/5 oranında  çoğunlukla alınmak veya 4/5 çoğunluk olmadığı durumda tek veya azınlık malikin talebiyle mahkemece güçlendirmenin gerekliliğine hükmedilmek zorundadır. Üstelik bu karar sonrası güçlendirme projesi alınmak ve belediyeye onaylatılmak gerekir. Bu nedenle riskli yapı tespitine itiraz veya idare mahkemesinde yürütmenin durdurulması talebiyle birlikte açılacak dava sırasında bu işlemlerin tamamlanması mümkündür. Ancak riskli yapı tespitine idari veya yargısal itirazda bulunmadan, yani riskli yapı kararının kesinleşmesi halinde 90 günlük süre içinde tüm bu işlemlerin tamamlanabilmesi zor gözükmektedir. Kaldı ki maliklerin binanın yeniden değerlendirilmesi için her türlü kararı salt çoğunlukla alabilirken güçlendirme için yönetmelikte 4/5 çoğunluk şartının aranması da karmaşaya yol açabilecek niteliktedir. Riskli yapı tespiti akabinde idare tarafından yıkım için 90 günlük süre verilmesi karşısında maliklerin güçlendirmenin gerekliliğine ilişkin yönetmelikte belirtilen şekilde mahkeme kararı alması, güçlendirme projelerini onaylatması gibi işlemleri kısa sürede tamamlaması gerekmektedir. Yönetmelikte atıf yapılan Kat Mülkiyeti Kanununda ise güçlendirmenin gerekliliğinin tek malik tarafından da mahkemeden istenebileceği ve diğer maliklerin mahkeme kararına uymak zorunluluğu düşünüldüğünde ve 4/5 çoğunluğun taşınmaz için (riskli yapı raporu gibi)  zorunluluk taşıyan durumlar dışındaki halleri düzenlediği dikkate alındığında riskli yapı tespitinden sonra güçlendirme yapmak için 4/5 çoğunluğun anlamı tartışılabilir hale gelmektedir. Ocak 2026