İnşaat Sözleşmesinde Nama İfa Nedir?

Nama ifaya izin davası aynen ifanın bir çeşidi olarak tanımlanabilir. Bu yolda arsa sahibi, teslimde geciken müteahhide karşı sözleşmeyi ayakta tutmakta ve fakat hakimden inşaatı kendi veya başka bir yükleniciye tamamlatmak için izin istemektedir.

Bu hakkın diğer seçimlik haklara nazaran hangi avantajı için seçileceği değerlendirilmeden kullanılması çeşitli sıkıntılara yol açabilecektir. Bu nedenle inşaatın durumu, verilen- alınan haklar ve somut olayın özellikleri değerlendirildikten sonra seçimlik hakka karar verilmesi doğru olacaktır.

Nama ifaya izin, aynen ifanın icrası kapsamında olup, sözleşme ayaktadır. Başlamış ancak müteahhitten kaynaklı kusur nedeniyle tamamlanmamış inşaatlardaki uyuşmazlıklarda arsa sahibi tarafından kullanılan bir seçenektir. Hiç başlanmamış veya oran olarak çok az ilerlemiş bir inşaatta bu hakkın kullanılmaması gerekir.

İmara aykırı veya konusu imkansız kalmış bir yapı hakkında nama ifa talep edilemez.

Arsa sahibi burada teslimde gecikmeye dayanarak ve ispatlayarak hakimden izin istemekte ve inşaatın kalan kısmını müteahhit adına tamamlamak için nama ifaya izin talep etmektedir. Nama ifa seçeneğinde arsa sahibi sadece kendisine düşecek bağımsız bölüm ve ortak alanlar için nama ifa izni almakla yetinebilir. Ancak yükleniciye düşen bağımsız bölümlerdeki eksiklerin iskan belgesine engel olduğu durumda bu hakkın yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin tamamlanmasını da kapsaması şarttır.

Arsa sahiplerinin birden fazla olması durumunda kural olarak birlikte dava açmak zorunluluğu yoktur ancak örneğin masraflar için satılması talep edilen yükleniciye düşecek bağımsız bölümde diğer arsa sahiplerinin de hakkı olacağı için davacı olmayan diğer arsa sahiplerinin de (davacı olmuyorlarsa) davalı sıfatıyla davaya dahil edilerek taraf teşkilinin sağlanması gerekir. Davada bilirkişi tarafından tespit edilecek tutar üzerinden harç tamamlanacaktır. Mahkeme talebi haklı bulursa nama ifaya izin verecek ve eksik kısım için belirlenen tutarı avans niteliğinde olmak üzere müteahhit tarafından depo edilmesine hükmedecektir. Tutar avans niteliğinde olacağından diğer tazminat seçeneklerinden farklı olarak eksik işlerin bedelinin belirlenen tutarın üzerine çıkması halinde arsa sahibi eksik tutar için yeniden talepte bulunabilecek, eksik işler bedelinin avans olarak belirlenen tutardan az tutması halinde ise bakiyeyi müteahhide iade etmek durumunda olacaktır. Sözleşme ayakta olduğundan arsa sahibi, varsa sözleşme gereği devretmek zorunda olduğu bağımsız bölümleri de devretmek zorunda olacaktır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde nama ifa kapsamında müteahhide düşecek bağımsız bölümün karar tarihine en yakın tarihteki değerinde satışı ve eksik işler için avans olarak kullanılması için de izin istenebilir. Bu halde müteahhide düşecek bağımsız bölüm hissesi satılarak, parası arsa sahibi tarafından eksik işler için kullanılacak, artan tutar olursa müteahhide iade edilecektir.

Nama ifa, sadece eksik değil ayıplı işlerin düzeltilmesi için de istenebilir.

Nama ifaya izin kararı alan arsa sahibinin makul sürede inşaatı tamamlaması veya başkasına tamamlatması gerekir, aksi takdirde sözleşme hala ayakta olduğundan fiyat artışları ve sair zararlardan sorumlu olacaktır.

Nama ifanın tamamlanması için gerekli süre boyunca arsa sahibi ayrıca gecikme tazminatı (kira kaybı) da isteyebilecektir.

Nama ifa talebiyle birlikte yüklenicinin ihtiyati tedbir yoluyla işten el çektirmesi de gereklidir.

Sözleşmede mahkeme kararı olmadan arsa sahibine nama ifa yetkisi verilebilir. Bu halde arsa sahibi, yükleniciye düşecek bağımsız bölümleri satıp eksik işleri tamamlayabilir ancak arsa sahibinin teslimde gecikmede kusurunun olup olmadığı, bağımsız bölümün değerinde satılıp satılmadığı, satış anında bağımsız bölümün tamamlanma seviyesi veya makul sürede işi tamamlayıp tamamlamadığı yüklenici tarafından dava edildiğinde sıkıntılı durumlar oluşabilir. Çok küçük bir masraf için yüklenicinin dairesinin satılması, mahkemece hakkın kötüye kullanılması kapsamında değerlendirilebilir.

Yapı denetim sözleşmesi yasa gereği yapı sahibi ile yapı denetim şirketi arasında yapılmak zorunda olduğundan nama ifa kapsamında müteahhitten talep edilemez. Ancak sözleşmede yapı denetim masrafının yükleniciye ait olacağı kararlaştırılmışsa ödeme yapan arsa sahibi sonrasında bu tutarı yüklenici müteahhitte rücu edebilir.

İnşaat noksanıyla teslim alınmış veya noksanların teslim almayı makul kılacak seviyede olması durumunda nama ifa talep etmeksizin eksik iş bedelinin tahsili yoluna gidilmelidir. Ocak 2026