Kira tespit davası nedir?

Kira tespit davası şartları ve esasları nedir?

Konut ve çatılı işyerlerinde taraflarca " bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla" kira artışı kararlaştırılabilir. Bu hüküm kira sözleşmesinin ilk 5 yılı için geçerlidir. Sözleşmede TÜFE'den daha düşük bir oran belirlenmişse sözleşmede belirlenen bu oran uygulanacaktır. Taraflarca sözleşmede artış kararlaştırılmamışsa ilk 5 yıl içinde açılacak kira tespit davalarında mahkemece yapılacak iş sadece bir önceki kira yılındaki TÜFE oranını tespit etmekten ibarettir.

Kira sözleşmesinin 5 yılı doldurmasından sonra açılacak kira tespit davasında ise mahkeme artık TÜFE oranıyla bağlı olmadan (fakat TÜFE'yi de dikkate alarak) emsal kira bedelleri, kiralanan taşınmazın durumu ve hakkaniyete göre kira bedeli tespit edecektir. Burada kiraya verenler tarafından sıklıkla ihmal edilen husus, kira tespitinde mahkemece hakkaniyetin de değerlendirilecek olduğudur. Bir başka deyişle kiraya verenin taşınmazı yeniden boş olarak kiraya verebileceği bedel mahkemeden beklenmemeli, kiracının eski kiracı oluşundan kaynaklı bir miktar hakkaniyet indirimi yapılacağı bilinmelidir.

5 yılın dolmasından sonra açılan kira tespit davasında tespit edilen kira tutarı dava konusu yıl için geçerli olacak, sonraki 4 yıl yine sözleşmede öngörülen ve TÜFE'yi geçemeyen oran uygulanacaktır. Sözleşmede TÜFE'den daha düşük bir oran belirlenmişse doğal olarak o yıl için daha düşük olan oran esas alınacaktır.

Kira tespit davası her zaman açılabilecektir. Ancak yasada belirlenen süreler geçirilerek açılacak kira tespit davası en yakındaki kira dönemi için değil, bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.

Kural olarak kira tespit davası yeni sözleşme döneminden en az 30 gün önceki tarihte açılmış olması gerekir. Süreden sonra açılması halinde kira tespit davası yeni dönem değil, bir sonraki dönem için belirlenir. Şu kadar ki; dava açma süresi içinde(yeni dönemin başlangıcından 30 gün önceki tarihte ) kiracıya kira tespiti hususunda ihtar çekilmiş olması halinde yeni kira dönemi için kira tespiti yapılabilecektir. Aynı şekilde kira sözleşmesinde kira artışına dair hüküm varsa bu halde de ihtara gerek olmadan yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada yeni dönem için kira bedeli tespit edilebilecektir. Zira kiracı o yıl için kira artırımı yapması gereğini bilmektedir.

Kira tespit davası o kira dönemi geçtikten sonra sonuçlansa da , tespit istenen yıla dair geriye doğru hak kazandırır ve kiraya verene, oluşan kira farklarını talep hakkı verir.