Kentsel dönüşümde hayır oyu verenlerin hisse satışı nasıl yapılır?

Hisseleri oranında en az %51 çoğunluğun aldığı karara hayır oyu verenlerin hisse satışı yapılır.

Hisse satışı için Kentsel Dönüşüm Başkanlığına ( O ilde -örneğin İstanbul- yetki devri yapılmışsa yetki devri yapılan ilçe belediyelerine) başvurulur.

Başkanlığa sunulması gereken bazı belgeler vardır.

• %51 çoğunluğun riskli yapının akıbeti konusunda anlaşma karar metni

• Anlaşma metinin kabulü için kararın karara katılmayan maliklere bildirildiği ve kabul için 15 gün süre verildiğine ilişkin tebligat/bildirim kayıtları (2023 değişikliği ile bildirim Noter kanalıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan suretiyle yapılacaktır. İlanın son günü 15 günlük inceleme ve karara katılma süresinin başlangıcı sayılacaktır. )

• Karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı lisanslı değerleme kuruşunca tespit ettirilen değerlere ilişkin belge ve kayıtlar

• Karara katılmayan maliklerin tebligata elverişli adres bilgileri.

Bu belgelerin Başkanlığa veya yetki devri varsa ilgili belediyeye sunulmasını müteakip satış işlemleri başlayacaktır. Satış sürecindeki Başkanlık/Belediye tarafından yapılan tebligatlar için de ilgili Muhtarlıkta ilan yolu kullanılacak, tebliğe esas evrak 15 gün süre ile ilan edilecek ve sürenin son günü tebliğ yapılmış sayılacaktır. Kayıtlı olan maliklere e- devletten bilgilendirme yapılacaktır. Satış için binanın yıkılmış olması şartı aranmaz. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı/Belediye Başkanlığı nezdinde oluşturulan Bedel Tespit Komisyonu taşınmazlara değer biçerek rapor oluşturur. Değer tespitinde daha önce sunulmuş olan lisanslı değerleme kuruluşların düzenlediği raporlar da dikkate alınır.

Başkanlıkça Tapuya bilgilendirme yapılarak taşınmazın beyanlar hanesine kentsel dönüşüm ve satışa ilişkin şerhlerin eklenmesi sağlanacaktır. Satışı yapılacak pay üzerindeki haciz, ipotek, intifa hakkı gibi sınırlandırmalar satışa engel teşkil etmez. Söz konusu haklar satış bedeli üzerinden devam eder. Hisse üzerinde alacak hakkı bulunanların hakkının zayi olmaması için satış bedeli malikin banka hesabına yatırılırken bankaya haciz, ipotek , intifa hakkı sahibi gibi haklara ilişkin gerekli tedbir bildirilir ve bankanın maliklere ödeme yapılmadan önce hisse üzerindeki alacak hakları sahiplerinin durumlarının dikkate alınması sağlanır. Satılan taşınmaz hissesi üzerinde varsa devam eden taleplerle ilgili olarak ilgili icra daireleri ve mahkemelere de bilgi verilir. Böylece alacak hakkı sahibi üçüncü kişilerin taşınmazdan ayrılması ve haciz, ipotek vs. kısıtlamalara ilişkin şerhlerin tapu sicilinden terkin edilmesi sağlanır.

2023 değişikliği ile açık arttırmaya malikler dışındaki kişilerin katılamaması usulü terkedilmiştir. Bu kapsamda rezerv alan-riskli alan / riskli yapı ayrımı söz konusudur. Rezerv alanları ve riskli alanlarda öncelikle satış paydaşlara yapılmaya çalışılacak ancak satışta rayiç bedel veren çıkmazsa bedeli Başkanlıkça ödenmek şartıyla karara katılmayan malikin hissesi Başkanlığa tahsis edilecek ve gerektiğinde Başkanlık tarafından TOKİ veya başkaca İdareye devredilebilecektir. Devralan kurumun %51 hissenin uygun gördüğü uygulama projesine onay vermiş olması şarttır. Riskli yapılarda ise yine öncelikle paydaşlara satış yolu denenecek, bu mümkün olmazsa bu defa %51 çoğunluğun uygun gördüğü anlaşma şartlarına uymayı taahhüt etmek şartıyla satış üçüncü kişilere açık şekilde ve satış gerçekleşene kadar tekrarlanacaktır. İhaleler rayiç bedelden başlar ve en yüksek teklife ihale edilir. Satış bedeli hiç bir şekilde tespit edilen rayiç bedelden aşağı olamaz.