İnşaat Sözleşmesinin Feshi Nasıl Yapılır?

Fesih ve menfi zarar talebi inşaat sözleşmelerindeki temerrüt (gecikme) nedeniyle sahip olunan seçimlik haklardan biridir. Bu hakkın diğer seçimlik haklara nazaran hangi avantajı için seçileceği değerlendirmeden kullanılması çeşitli sıkıntılara yol açabilecektir. Bu nedenle Konunun seçimlik haklar yönünden değerlendirmesi için bağlantıyı tıklayın ve sonrasında konuya geri dönüş yapın.

İnşaat sözleşmesinin 2 tür feshi söz konusu olabilmektedir.

1. Geriye etkili fesih

2. İleriye etkili fesih
   

Geriye etkili fesih, sözleşmeden dönme anlamındadır ve sözleşme yapıldığı andan itibaren geçersiz sayılacaktır. Bu nedenle taraflar sözleşme gereği o ana kadar birbirlerinden edindiklerini geri vermekle yükümlü olacaklardır. Arsa sahibi ödediği para veya devrettiği taşınmaz hissesini, müteahhit de varsa imalat için yaptığı harcamaları, sözleşme masraflarını geri isteyebileceklerdir. Geriye etkili fesihle beraber, verilenler dışında ayrıca menfi zarar da talep edilebilir. Menfi zarar, müspet zarardan farklı bir alacak kalemidir ve somut olayın özelliğine göre hukukçu yardımıyla değerlendirme yapılmalıdır. İnşaatın hiç başlamadığı veya eksiklerin fazla olduğu durumlarda bu durum müteahhidin kusurundan kaynaklanıyorsa geriye etkili fesih talep edilebilir.

İleri etkili fesihte ise inşaat tamamlanmamakla birlikte reddedilemeyecek kadar ilerlemiş bir seviyededir. Yargıtay uygulamalarında bu oran %90 üzerinde olarak kabul edilmektedir. %90'ın üzerinde bir tamamlanma durumunda artık geriye etkili feshin yüklenici için ağır sonuçlar doğuracağını ve feshin ileri etkili olması gerektiği içtihat edilmektedir. Şüphesiz ki yüklenici lehine olan ileri etkili feshi arsa sahibi %90 seviye sağlanmadığı halde talep etmişse %90 seviyenin altındaki inşaatta da ileri etkili fesih mümkündür. İleri etkili fesihte sözleşme sanki ayaktaymışçasına işlem yapılacak, arsa sahibi geriye etkili fesihte talep edemeyeceği kira kaybını, eksik ve ayıplı işler bedelini talep edebilecek, buna karşılık yüklenici de geriye etkili feshin aksine sözleşme gereği edinmesi gereken bağımsız bölümlerin kendi adına tescilini talep edebilecektir.

İleri etkili fesih için aynen ifa seçeneğinde olduğu gibi inşaatın imar mevzuatına uygun olması gerektiği, aksi durumda bu yöndeki talebin reddedileceği unutulmamalıdır. İmar mevzuatına aykırı bir inşaatın geriye etkili fesihte ise doğal

olarak mümkündür.