İnşaat Sözleşmesinde Gecikme Durumunda Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir?

İnşaat sözleşmesinde gecikme yaşanması çoğu zaman karşılaşılan bir durumdur.

Gecikmenin müteahhitten kaynaklanması durumunda yüklenicinin temerrüdünden bahsedilebilecek ve arsa sahibi Borçlar Kanunundaki seçimlik haklarını kullanabilecektir.

Unutulmamalıdır ki arsa sahibinin yasal haklarını kullanırken en geniş şekilde hukuki korumadan faydalanabilmesi için sözleşmenin arsa sahibine yüklediği edimleri yerine getirmiş olması ve duruma göre en avantajlı seçimlik hakkı tercih etmesi gerekir.

Arsayı boş olarak teslim etmeyen, gerekli vekaletleri çıkartmayan arsa sahibinin müteahhidin işi geciktirmesinde tam ve tek kusurlu olacağı ve müteahhitten talep hakkı bulunmayacağı unutulmamalıdır. Bu kapsamda sözleşme yapılırken ve devamında hukukçu yardımı son derece önemlidir. Arsanın teslimi veya mevcut kiracıların tahliyesine ilişkin tutanakların düzenlenmesi, vekaletlerin müteahhide teslimine dair beyanların alınması arsa sahiplerini pek çok yönden koruyacaktır. Arsa sahibi, haksızlığa uğradığı kanaatiyle dava yoluna gitmeden önce sözleşmeyi bir hukukçuya inceletmeli, arsa sahibine düşen edimlerin yerine gelip gelmediği değerlendirilmeli ve aşağıda belirtilen seçimlik hakların hangisinin menfaate en uygun olacağı belirlenmelidir.

Müteahhidin işi geciktirmesi durumunda arsa sahibinin 3 seçimlik hakkı bulunmaktadır.

1. Sözleşmenin aynen ifasını ve aynen ifa ile birlikte gecikme tazminatı ve kira mahrumiyeti talep edebilir. Nama ifaya izin de aynen ifa kapsamında bir taleptir.

2. Aynen ifadan vazgeçerek müspet zarar kapsamında tazminat talep edebilir.

3. Sözleşmenin feshiyle birlikte menfi zararını talep edebilir. (Bu maddenin de kendi içinde 1 -Geriye etkili fesih 2- İleri etkili fesih olarak ikiye ayrıldığı söylenebilir.

Arsa sahibinin sayılan seçimlik haklarını rastgele kullanması zararına yol açabilir zira müspet zarar ve menfi zarar ayrımını hukukçu ile değerlendirmek seçimlik hakkın yöneleceği menfaatin belirlenmesi açısında son derece önemlidir. İnşaata hiç başlanmaması durumuyla inşaatın bitmek üzere olması durumlarında bu seçimlik hakların arsa sahibine farklı sonuçlar sunacağı bilinmelidir. Sözleşmenin feshi halinde artık ortada bir sözleşme olmadığından sözleşmede kararlaştırılan menfaatlerin, cezai şartların talep edilemeyeceği (feshe rağmen talep edilebileceği sözleşmede kararlaştırıldıysa bu şart geçerlidir.) bilinmelidir. Yine fesih halinde tarafların verdiklerini geri isteyebileceği kuralı gereği arsa sahibinin verdiği para veya arsa payını geri alabileceği, buna karşılık müteahhidin malzeme bedelini talep etmesi ihtimali düşünülmeli ve bu doğrultuda hesap yapılmalıdır. Müteahhidin ödeme gücü ve taşınmazda teminat olabilecek bir hakkı (daire, kat vs) olup olmadığı da seçimlik haklar kullanılırken değerlendirilmelidir.