İnşaat sözleşmesinde teslim nedir?

İnşaat sözleşmesinde teslim oldukça önemli bir yere sahiptir.

Anahtar teslim olarak yapılan bir anlaşmada iskan ruhsatı alınmamışsa hukuki anlamda teslimden söz edilemez. Bu halde yüklenici fiilen teslim edilen daireler için gecikme tazminatı/kira kaybı ödemek zorundadır. Ancak yüklenici arsa sahibinin daireleri kiraya verdiğini ispat ederse , kiraya verilme tarihinden sonrası için sorunlu tutulamaz, sadece fiilen teslim edilmesi gereken tarih ile dairenin arsa sahibi tarafından kiraya verilme tarihine kadar olan kısımdan sorumlu olur. Yüklenici, fiilen teslim ettiği dairelerin arsa sahibince kiraya verildiğini abonelik, fatura gibi kayıtlarla ispatlamak zorundadır. Yükleniciye arsa sahibince verilen vekaletle aboneliklerin yüklenici tarafça tesis edilmesi ise dairenin arsa sahibince kiraya verildiğini ispatlamaz. Yoksa yüklenicinin anahtarları arsa sahibine teslim etmiş olması yükleniciyi iskan zorunluluğundan ve iskansız dairenin kiraya verilmemesinden kaynaklı yüklenici sorumluluğundan kurtarmaz. İnşaat sözleşmesinde iskan ve anahtar teslim şartı yoksa yüklenici teslimi her türlü delille , yani abonelik, fatura, adres kayıt sistemi gibi belgelerle ispatlayıp teslimden sonrası için sorumluluktan kurtulabilir.

İnşaat süresine eklenmesi gereken durumlar teslimin gecikmesinin tespiti bakımından önemlidir. Örneğin arsada yıkılması gereken bina bulunması, mevcut binadaki kiracıların geç tahliye edilmesi gibi durumlar sözleşme süresine eklenerek teslimin yapılması gereken tarih belirlenir. Sözleşmede teslimi geciktiren olgu ile ilgili bir kayıt yoksa ve bu duruma ilişkin yüklenici tarafça ihtar çekilmemişse yüklenicinin gecikme mazereti dikkate alınmaz. Kayıtlarda gözükmeyen bir gecekondunun yıkımı sözleşmede yer almıyorsa yüklenici bu gecekondu nedeniyle yaşanan gecikme için ihtar çekmek zorundayken arsa üzerindeki yasal bir binanın yıkımı resmi kayıtlarda olacağından böyle bir binanın yıkımı veya tahliyesinin teslimi geciktirdiği iddiası dikkate alınabilecektir.

Teslimin bir başka önemi de şudur ki, inşaatta teslim tarihine kadar yapılan işlerin yüklenici, teslimden sonra yapılan işlerin ise arsa sahibi tarafından yapıldığının kural olarak kabul edilmesidir. Bu halde diğer taraf aksini ispatlamadığı sürece yapılan işin kim tarafından yapıldığı sorunu bu şekilde çözüme kavuşacaktır.

Teslimin bir diğer önemi de ayıplı ifada kendini göstermektedir. Tüketici sıfatı taşımayan arsa sahibi, daireyi teslim alır almaz uygun bir sürede muayene etmek ve ayıpları ihbar zorunluluğundadır. "Uygun süre" olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir. Teslimden itibaren uygun sürede ayıplar yükleniciye ihbar edilmezse arsa sahibi daireyi ayıpları ile kabul etmiş sayılır ve yükleniciye karşı hak iddia edemez. Tüketici sıfatı varsa ihbar yükümlülüğü yoktur, 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde yükleniciden talepte bulunabilir. Gizli ayıplar ise ortaya çıktıkları an yine arsa sahibince uygun süre içinde yükleniciye ihbar edilmelidir, aksi takdirde tüketici sıfatı olmayan arsa sahibi bu ayıpları kabul etmiş sayılır.Yüklenici ayıbı hile ile gizlemişse tüketici niteliğindeki arsa sahibi için zamanaşımı işlemez. Örneğin kolondaki çatlak alçı ile gizlenmiş ve bu durum 20 yıl sonra ortaya çıkmışsa yüklenici zamanaşımı definde bulunamaz, ayıptan sorumludur. Eksik iş ve ayıplı işin farklı hukuki kavramlar olduğu ve farklı sonuçlara yöneldiği unutulmamalıdır.