İnşaat sözleşmesinde müteahhitten daire alan 3. kişinin hukuki durumu nedir?

İnşaat sözleşmesinde inşaat devam ederken müteahhitten daire satın alan 3. kişinin hukuki durumu bazı özellikler arz etmektedir.

Yakın zamana kadar, yüklenicinin, sözleşme gereğince kendisine devredilen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere tapuda devrederek satması ve fakat inşaatı bitirmemesi durumunda Yargıtay arsa sahibi lehine yorum yapmakta idi. Yargıtay'ın artık terkedilen bu yorumu, satışın şarta bağlı olduğu, yüklenicinin, 3. kişiye satışını yaptığı daireyi, arsa sahibi ile yaptığı sözleşmeye göre bir inşaatı yapıp teslim etme şartı ile hak edebileceğini bunu yapmayıp inşaatın tesliminde temerrüde düşmesi halinde yaptığı satışın sebepsiz kalacağı ve 3. kişiye devredilen tapunun iptali ve arsa sahibine geri dönmesinin gerekeceği şeklindeki kabule dayanmakta idi.

Ne var ki Yargıtay Büyük Genel Kurul'un 2025 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile bu yorumdan dönülmüş, tapuya güven ilkesine öncelik verilmesi gereğinden bahisle tapuda yükleniciden ayni hak kazanan 3. kişinin iyiniyetli olmadığı ispatlanmadığı durumda yükleniciden taşınmaz mülkiyeti edinen 3. kişinin kazanımının korunması gereği vurgulanmıştır.

Başka bir ifade ile yeni içtihattan önce; inşaatın gereği gibi tamamlanmadığı durumda; yükleniciden daire satın alan kişinin iyi niyetinden bahsedilemeyeceği kabul edilmekte ve bu yüzden yüklenicinin 3. kişilere sattığı daireler arsa sahibinin açtığı dava ile arsa sahibine geri dönebilmekte iken yeni içtihat sonrasında, 3. kişilere yüklenicinin sattığı dairelerin sözleşmenin ihlali nedeniyle arsa sahibine geri dönebilmesi için 3. kişinin tapuda yüklenici adına gözüken tescilin yolsuz ve hak edilmemiş olduğunu ( inşaatın sözleşmeye uygun tamamlanmadığını) bildiğinin ispatlanması gerekmektedir.

Hal böyleyken arsa sahiplerinin sözleşme aşamasında dikkatli olması, inşaat tamamlanmadan yükleniciye tapu devrinden kaçınmaları, tapu devri yapılacağı durumlarda ise Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine devir ve üçüncü kişilerin hak kazanımlarına ilişkin hükümler eklemeleri ve sözleşmeyi mutlaka tapu siciline şerh ettirerek, 3. kişilerin iyi niyetlerine yönelik tedbirler almalarında fayda bulunmaktadır.

Tapuya güven ilkesinin esas alındığı yukarıda izah edilen içtihat değişikliğinden bağımsız olarak, her halükarda ve bundan önceki dönemden süregeldiği üzere; inşaatın kabul edilebilir bir seviyeye (%90 ve üzeri) gelmesi halinde ise sözleşme geriye değil, ileri etkili feshedilebileceğinden yükleniciden daire satın alan 3. kişinin hakkının korunması (iyiniyetli sayılmasa dahi) söz konusu olabilir. Ancak bunun için 3. kişinin arsa sahibine ait kısmın eksiklerini gidermek için gereken tutarı depo etmesi gerekir. Ocak 2026