Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dikkat edilmesi gerekenler konusu hayati önem taşımaktadır. Sözleşme öncesinde araştırılması gerekenler dikkatlice değerlendirilmelidir.

Sözleşme öncesinde dikkat edilmesi gerekenler

1- Taraflar birbirlerini çok iyi tanımalı ve araştırmalıdır. Daha önce aynı müteahhidin yaptığı inşaatlardaki durum kontrol edilmeli, o inşaatın arsa sahiplerinin sözleşmeden kaynaklı sorun yaşayıp yaşamadığı ve genel memnuniyeti araştırılmalıdır. Müteahhit de arsayı ve arsanın tabi olduğu imar, tapu ve sair belgeleri incelemeli, izin verilen inşaatın büyüklük ve özelliklerine göre anlaşma oluşturmalıdır.

2- Müteahhidin yalnızca dürüstlüğü değil, mali gücü de yukarıda belirtilen araştırmaya konu olmalıdır. Unutulmamalıdır ki dürüst bile olsa mali gücü yeterli olmayan bir müteahhit- istemese de- arsa sahiplerine zarar verebilecektir. Müteahhidin inşaatı kendi sermayesi ile tamamla gücünün varlığı son derece önemlidir.

3- Tarafların bölgedeki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulanan paylaşım şartlarını öğrenerek bunun çok üzerinde bir menfaatin arsa sahiplerince talep edilmesi durumunda sözleşmenin ifasının müteahhit için son derece güç olacağı ve sonuçta inşaatın yarım kalmasından müteahhit ve arsa sahibinin beraberce zarar göreceği bilinmelidir.

4- İnşaata başlamadan önce arsa sahiplerine vaad edilen peşin para, kira gibi menfaatlere de yukarıdaki çekinceler nedeniyle ihtiyatlı yaklaşılmalıdır.

5- Arsanın imar durumu, izin verilen kat sayısı, emsal oranı, kentsel dönüşüm, imar affı gibi uygulamalara uygunluğu gibi bilgiler müteahhit ve arsa sahibi tarafından birbirlerinden bağımsız şekilde araştırılmalıdır. İmar mevzuatına aykırı bir plana göre ilerleyecek bir inşaatın büyük sorunlara yol açacağı, müteahhitten imara aykırı bir bağımsız bölüm veya kat tesliminin istenemeyeceği açıktır.

Sözleşme yaparken dikkat edilmesi gerekenler

1- İnşaat Süresi:

Uygulamada Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde inşaat için süre belirlenirken “ruhsat tarihi” nden itibaren 12,18 veya 24 ay gibi süreler konulduğu görülmektedir. Ancak bu durumda müteahhit ruhsatı almadığı sürece, konulmuş olan süre işlemeye başlamamakta, bu durum da arsa sahiplerinin mağduriyetine neden olmaktadır. Her ne kadar ruhsat almadan geçirilen sürenin uzunluğu hukukun denetimine tabi olup sınırsız değilse de sözleşmede bu duruma dikkat edilerek inşaat süresinin belirlenebilen bir başlangıca bağlanması, ruhsat için de bir süre öngörülmesi belirsizliklerin önüne geçebilecektir.

2- Kroki :

Tarafların sözleşmeye ekleyecekleri ve bağımsız bölümlerin arsa sahipleri ve müteahhit arasında paylaşımını gösteren krokinin gerçek durumu yansıtması, cephe sokakların ismen krokide belirtilmesi, kat, ara kat, çekme kat, dubleks gibi durumların tartışmasız şekilde gösterilmesi, arsa sahipleri birden fazla ise her bir arsa sahibinin hangi bağımsız bölümlerin maliki olduğu anlaşılır ve okunaklı şekilde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine eklenmesi gerekmektedir.

3- İnşaat tamamlanmadan önce hisse devri:

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde müteahhit, arsa sahiplerine karşı edimini yerine getirmek şartıyla kararlaştırılan hissenin maliki olacaktır. Uygulamada müteahhide finans sağlama yolu olarak sözleşme sonunda müteahhide düşecek hisselerin daha inşaatın başında veya bazı aşamalarında müteahhide devri öngörülmektedir. Arsa sahiplerinin müteahhide hisse devrini mümkün olduğunca inşaatın son aşamasına bırakması kendi menfaatlerine olacaktır. Eğer hissenin inşaatın tamamlanmasından önce müteahhide devri anlaşma için kaçınılmaz ise ,inşaatın çeşitli aşamalarında ( temel atımı, kaba inşaatın tamamlanması, bahçe düzenlemesi, iskan alımı vs.) bir kısım hisseyi devrederek inşaatın sonuna müteahhit için hala çok değerli kısmı bırakmak da bir seçenek olarak durmaktadır.

4- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerhi:

İnşaatın tamamlanmasından önceki dönemde müteahhide hisse devri yapılması durumunda Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne şerh edilmesi büyük önem taşımakta, üçüncü kişilerin olası hak taleplerine karşı koruma sağlamaktadır. Aynı koruma müteahhit için, arsa sahibinin arsayı satması ihtimali için de söz konusudur.

5- Arsanın Teslimi ve Arsa Üzerinde Yapı, Eşya veya Kiracı Olması:

Arsanın müteahhide boş ve uygun şekilde teslimi sözleşmenin önemli unsurlarındandır. Özellikle arsa üzerinde mevcut bir yapının bulunması, arsada bir takım eşya, araç veya kiracının varlığı durumlarında teslim çok daha önemli bir hale gelmektedir. Arsa sahibi tüm işlerin müteahhit tarafından çözüleceğini düşünerek bu konuyu ihmal etmekte, yıllar sonra başlamayan inşaat için dava açtığında arsanın müteahhide inşaata uygun şekilde teslim edilmediği itirazı ile karşılaşmaktadır. Bu bakımdan boş arsaların dahi müteahhide bir tutanakla teslimi gerekli iken üzerinde yapı, eşya veya kiracı bulunan arsalar için durum çok daha önemlidir. Bu tür arsaların inşaata uygun halen gelmesi süreci arsa sahibince takip edilmeli, varsa mevcut yapının yıkımı işi de aynı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine alınarak yıkımın şekli ve süresi gibi hususlar sözleşmeye bağlanmalı, arsadaki kiracı, işgalci veya sair eşyanın tahliyesinden netice olarak arsa sahibinin sorumlu olduğu unutulmamalıdır.

6- Cezai Şart:

Tarafların yükümlülüklerinin ifası için cezai şart hükümleri caydırıcı bir etkiye sahipse de bu hükümler Noter masraflarının artmasına yol açtığı gerekçesiyle sözleşmeden dışlanmaktadır. Cezai şart türleri ve sonuçları farklılık gösterdiğinden bu tür hükümler konulurken mutlaka bir hukukçunun yardımı istenmelidir.

7- Harç ve Masraflar :Müteahhit, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin niteliği gereği her türlü harç ve masrafı üstlenmesi gereken tarafsa da bu durumun özellikle sözleşmeye yazılması, masraf ve harç yelpazesinin geniş ve kapsayıcı tutulmasında fayda bulunmaktadır.

8- İskan Şartı:

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde iskan belgesinin alınması işi masraflarıyla birlikte müteahhide yüklenmemişse arsa sahibinin iskan talebi karşılıksız kalabilmektedir. Bu itibarla taraflar iskan belgesinin müteahhit tarafından alınması konusunda mutabakata varmışlarsa bu hususun sözleşmede güvence altına alınmalısı yerinde olacaktır.

9- Teknik şartname:

Ülkemizde çoğu kez daha önceki inşaatlarda müteahhit tarafından kullanılmış ve belki de yeni sözleşme konusu inşaatla bağdaşmayan teknik şartnameler kullanılabilmekte ve doğal olarak sürecin devamında sorunlar çıkmaktadır. Taraflar beraberce anlaşarak teknik şartnameyi oluşturmalı, malzeme seçimi konusunda" muadil" veya "eşdeğer" gibi muğlak ifadelerden kaçınılmalı,gerekirse piyasada mevcut 2 veya 3 marka belirlenmelidir.

10- Ayıpları ihbar süresi:

Aksi bir düzenleme yoksa, gözle görülebilecek nitelikteki ayıplar, bağımsız bölüm veya ana yapının arsa sahibine tesliminden itibaren “derhal” müteahhide ihbar edilmelidir. Aksine bir düzenleme yapılarak süre makul şekilde uzatılabilir. Taraflar ihbar ve ihbar süresini başlatacak teslim olgusu konusunda da dikkatli davranmalıdır.

11- Vekaletnameler:

 Uygulamada arsa sahiplerinin mülkiyet haklarına dayalı bazı işlemlerin müteahhit tarafından gerçekleştirilmesi için bazı vekaletlerin çıkartılması gerekmektedir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde hangi kapsamda vekalet verileceği çoğu zaman yer almaktadır. Arsa sahibi bu vekaletlerin içeriğini kontrol edip, gereğinden fazla yetki ile donatılmadığının kontrolünü yaptıktan sonra ve mümkünse Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin yapıldığı gün ve Noterde bu vekaletleri de çıkartarak o gün bir tutanakla müteahhide tesliminde fayda bulunmaktadır.