Arsa Payı davası ve şartları nedir?

Arsa Payı Düzeltme Davası, öteden beri hukukumuzda yeri olan ve fakat kentsel dönüşüm kapsamında arsa payına bağlanan hakların gündeme gelmesinden sonra sıkça başvurulduğu görülen bir dava türüdür. Genellikle binayı inşa eden müteahhitlerin konum ve değer unsurlarını göz ardı edip, basit bir matematik hesapla ve sadece bağımsız bölümün büyüklüğü nazara alınarak arsa payı paylaştırması nedeniyle ortaya çıkan bir uyuşmazlık söz konusudur.

Kat Mülkiyeti Kanununa göre her bağımsız bölümün arsa payı , konumu, büyüklüğü ve değerine göre belirlenir. Bu belirlemenin hukuka ve adalete aykırı yapıldığı iddiasıyla düzeltme davaları açılır. Bu davanın binanın yıkımından önce açılması şarttır, zira bina yıkıldıktan sonra ortada kat mülkiyeti hukuku ve bu hukukça düzenlenen arsa payı kalmayacaktır. Dava sırasında yapının yıkılması halinde ortaya yeni bir hukuki sorun çıkacağından bu dava ile birlikte yapının yıkımının ihtiyati tedbirle durdurulmasında fayda vardır.

Arsa Payı Düzeltme Davalarında sık yapılan hatalar;

·         Sadece bağımsız bölümün büyüklüğü nazara alınması: Arsa payı sadece bağımsız bölümün büyüklüğü değil, konumu ve değeri de nazara alınarak belirlenir. Bu itibarla 100 m2 bağımsız bölüm ile 40 m2 dükkanın arsa paylarının eşit olması mümkün ve yasal olabilmektedir. Aynı şekilde en üst kattaki dairenin deniz görmekte oluşu bir alt kattaki aynı büyüklükteki daireden daha fazla arsa payına sahip olmasını gerektirebilir.

·         Arsa Payı, mevcut değil, kat irtifakının kurulduğu ve arsa payının belirlendiği tarihteki koşullara göre tespit edilir. 35 sene önce mevcut başka bir bina nedeniyle deniz görmediği halde bugün o binanın yerine park yapılması sebebiyle deniz görmekte olan bir dairenin malikinin açacağı arsa payı düzeltme davası – başkaca bir neden yoksa- reddedilecektir.

·         Arsa payı düzeltme davasını arsa payını oluşturan idari işleme aslen veya vekalet yoluyla katılan arsa sahibi açamaz. Bu zorunluluk miras veya satış gibi sözleşme yoluyla arsa payını işleme katılan arsa sahibinden edinen arsa malikleri için de geçerlidir. Bu itibarla arsa payını belirleyen idari işlemde veya işleme esas talepte bizzat veya verdiği vekalete dayanarak temsilen imzası bulunan arsa sahibi veya bu nitelikteki arsa sahibinden miras veya sözleşme yoluyla taşınmazı devralan arsa sahiplerinin açacağı arsa payı düzeltme davası Türk Medeni Kanunu Md 2 de ki dürüstlük kuralı gereğince reddedilecektir. Arsa payı belirlenmesi için vekalet verilen müteahhit veya başka arsa sahiplerinin kendi bağımsız bölümler lehine adaletsiz paylar belirlemesi ise davayı haklı kılmayacak ve fakat sadece arsa sahibine, vekaletin kötüye kullanılmasından kaynaklı şahsi dava hakkı tanıyabilecektir. Ocak 2026