Arsa sahibinden daire alan kişin hukuki durumu nedir?

İnşaat sözleşmelerinde sözleşme henüz tamamlanmadan arsa sahibinin kendisine düşen bağımsız bölümleri 3. kişiye satması mümkündür. Arsa sahibinden daire alan kişinin durumu bazı özellikler arz etmektedir.

Arsa sahibinin 3. kişiye satışı hangi yolla yaptığı önemlidir. Noter Satış Vaadi ile yapılan satışta daireyi alan 3. kişi yüklenici müteahhide değil, satıcı arsa sahibine karşı taşınmazın kendisine devri ve tescili için talepte bulunabilir, satış vaadi sözleşmesi ile arsa sahibinin haklarına sahip olunmadığı için satış vaadi ile devralan kişi, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme nedeniyle yükleniciden talepte bulunamaz.

Satışın tapuda yapılması halinde ise daireyi alan 3. kişinin arsa sahibinin o daire üzerindeki haklarına sahip olduğu önceleri kabul edilse de Yargıtay son yıllarda buna olumsuz cevap vermektedir. Buna göre sadece tapu devri değil, arsa sahibi ile 3. kişi alıcı arasında inşaat sözleşmesindeki hakların da alıcıya temlik edildiğine dair alacağın temliki hükmünde bir sözleşmenin varlığı arsa sahibinden daire satın alan 3. kişinin yükleniciye karşı hak ileri sürebilmesi için gereklidir.

Arsa sahibinin yükleniciyi ibra etmesinden sonra arsa sahibinden daire satın alan 3. kişinin ise alacağın ayrı bir sözleşme ile temliki söz konusu olsa bile yükleniciden hak talep edebilmesi mümkün değildir.

Satışla beraber arsa sahibinin yükleniciye karşı sözleşmeden kaynaklı alacaklarını ayrı bir sözleşme ile temlik almayan 3. kişi, varsa dairedeki eksik ve ayıplar için sadece arsa sahibine başvurabilecektir.

Arsa sahibinin kendisine düşecek daireyi 3. kişiye satışı sırasında yüklenici henüz daireyi arsa sahibine teslim etmemişse ve eksikler varsa inşaatın sözleşmedeki teslim tarihine nazaran durumu önem kazanır. Eğer yüklenici inşaata sözleşmeye uygun şekilde devam ediyorsa ve sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihi henüz gelmemişse, olayın sair özellikleri de nazara alınarak arsa sahibinin , satış yaptığı 3. kişiye inşaatın tamamlanmasını da taahhüt ettiği kabul edilmelidir. Buna karşın arsa sahibinin 3. kişiye satış yaptığı anda yüklenici açıkça inşaatı terk etmişse yine olayın özellikleri de nazara alınarak satışın eksiklikler dikkate alınarak düşük bedelle yaptığı kabul edilebilecek ve bu halde 3. kişi ne arsa sahibi, ne de yükleniciden talepte bulunamayacaktır. Arsa sahibi ise yaptığı satışa rağmen eğer yükleniciyi ibra etmemişse yükleniciden eksik ve ayıplı işler için talepte bulunabilecektir zira satışı eksikler yüzünden düşük bedelle yapmıştır.